Immobilie bewerten in Düsseldorf & der Region: marktgerecht durch zert. Sachverständigen
Thomas Siedler. Dipl.-Finanzwirt und zart. Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer sind wir?
Wir sind Spezialisten für die Bewertung & Vermittlung von Wohnimmobilien in Düsseldorf, den Nachbarstädten und bundesweit. Wir sind Immobilienmakler und Sachverständige mit Wissen, Können und Erfahrung aus vielen hundert erfolgreichen Immobilienverkäufen.
Was tun wir?
Ihre Immobilie bewerten wir kostenlos und kompetent, wenn Sie die Wohnung oder das Haus verkaufen wollen. So gewinnen wir neue Kunden.
Was haben Sie davon?
Gleichgültig, ob Sie das Haus bewerten oder die Wohnung schätzen lassen: Sie erhalten von Ihrer Immobilie den fundierten, marktgerechten Immobilienbewertung – mit Check-Up der Haftung bei einem Verkauf vielen Tipps, den Wert einfach zu steigern.
Mit diesem vielschichtigen, konkreten Immobilienbewertung können Sie eine sichere Entscheidung treffen.
Der beste Weg zur Bewertung Ihrer Immobilie
Schritt 1: Wissen, was Sie wirklich benötigen
Was hilft Ihnen am Besten? Das hängt insbesondere vom Zweck der Immobilienbewertung ab. Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung benötigt eine andere Bewertung als Fragen der Erbschaft – oder Schenkungssteuer, der Bewertung von geerbten Immobilien oder eine Wertschätzung bei einer Trennung oder Scheidung. Am Ende des Gesprächs, wissen Sie
- Welche Lösung Sie konkret benötigen.
- Was diese Lösung kostet.
- Wie lange es dauert.
- Was Sie sinnvoll vorbereiten können
- und Wie und ob wir gemeinsam weiter vorgehen.
Schritt 2: Sehen, messen, bewerten, …
Vor Ort an der Immobilie Schauen wir uns alles genau an. Mit einem neutralen Blick, so wie es eine professionelle Immobilienbewertung erfordert. Jetzt erheben wir die Daten, die später am Schreibtisch zum Sachwert-, dem Ertragswert und dem Vergleichswert führen werden. Zugleich legen wir gemeinsam fest, welche Unterlagen noch benötigt werden und wie diese aktualisiert und beschafft werden.
Schritt 3: der Blick unter die Motorhaube des Marktes
Es geht nicht ohne Software, und das soll es auch gar nicht. Wir benutzen für alle Arten von Bewertungen, die Produkte des führenden Anbieters, Sprengnetter. Diese unterstützt uns mit einigen sehr praxisrelevanten Lösungen. So können wir zum Beispiel anonymisierte Finanzierungsdaten von Immobilien in Ihrer Nähe abrufen. Natürlich hilft uns die Software auch bei der korrekten Berechnung des aktuellen Sachwertes, das Ertragswertes und des Vergleichswertes Ihrer Immobilie. Von den immobilienportalen erhalten wir als Kunde alle Auswertungen, die den Verkauf ihrer Immobilie betreffen. Wie hoch ist die Nachfrage nach welcher Wohnungsgröße oder Hausgröße? Gibt es gerade ein über Angebot bei bestimmten Altersklassen von Immobilien? Auf dem Grundstücksmarktberichtes Gutachterausschuss. Es spielt eine Rolle. Hier werden alle Notar Verträge ausgewertet und auf dieser Basis der realen Kaufpreise erhalten. Wir exzellente, saubere Daten.
Das sind unsere über 600 Immobilien erprobten Werkzeuge, mit denen wir den Immobilienmarkt unter die Motorhaube schauen.
Schritt 4: Erarbeiten, besprechen und umsetzen
Ist die Bewertung Ihrer Immobilie fertiggestellt, besprechen wir die Zahlen. Für die weiteren gemeinsamen Schritte ist es wichtig, dass Sie als Verkäufer sich diese Werte zu eigen machen. Beim Verkauf der Immobilie folgen aus der Bewertung zwangsläufig der beste Angebotspreis und die gemeinsame Strategie für den Verkauf. Bei einer Bewertung für die Auszahlung in einer Erbengemeinschaft muss diese so klar und transparent sein, dass die Zahlen von allen Erben akzeptiert werden. Geht es um das Finanzamt und das Thema Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer ist das umfangreiche Verkrehrswertgutachten nach Paragraph 194 Baugesetzbuch Beweis genug für den Marktwert.
Immobilie bewerten Inhaltsverzeichnis
Haus bewerten 2024
Wohnung bewerten 2024
Das brauchen Sie
Das fragen unsere Kunden
Empfehlenswerte Links
Ihr Haus bewerten in Düsseldorf & der Region 2024
Ihr Haus bewerten, ist kein Wunschkonzert. Der Dreiklang aus Immobilienbewertung, Angebotspreis und Verkaufspreis braucht eine Individuelle Strategie. (Bild erstellt mit KI/Ai()
Ein lebhafter Immobilienmarkt 2024 erfordert eine umsichtige Immobilienbewertung. Das gilt, wenn Sie in Düsseldorf ihr Haus bewerten besonders. Wenige Prozentpunkte beim Immobilienverkauf kosten viel Geld. Ein zu hoher Ansatz ohne abrupte Strategie werden am Ende noch teurer.
Immobilienmarkt in Düsseldorf & der Region 2024
Der Immobilienmarkt in Düsseldorf und der Region ist Anfang 2024 sehr dynamisch. Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise vom freistehenden Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung deutlich gesunken. Nachdem die Zinsen für eine Baufinanzierung im Oktober 2023 Höchststände erreicht haben, sank die Nachfrage auf einen Tiefstand. Viele weitere Unsicherheiten belasten den Markt noch heute: Lieferketten für Baumaterial, Unsicherheit um staatliche Förderung sind nur zwei Aspekte, die Menschen aktuell verunsichern.
Hinzukommt, dass die Immobilienpreise in der vergangenen Dekade nur eine Richtung kannten: aufwärts! Jetzt erleben wir als Marktexperten die Korrektur der Preise – und es ist nicht die erste Korrektur, die wir erleben.
Die zu Beginn 2024 angespannte Marktlage auf Käuferseite hat natürlich Auswirkungen auf den Wert Ihres Hauses in Düsseldorf und der Region.
Was ist mein Haus wert?
… und wer findet für diesen Wert am besten einen seriösen, bonitätsstarken Käufer?
So bewerten wir Ihr Haus!
Als zertifizierte Sachverständige beherrschen wir die Ermittlung eines Verkehrswertes aus dem Effeff. Das bedeutet, dass die Grundlage eines marktgerechten Wertes, erst einmal der Bodenwert, der Sachwert, der Ertragswert und Vergleichswert sind.
Diese rein technische Betrachtung hat allerdings einen gravierenden Nachteil: sie beantwortet nicht die Frage, wie Ihre Immobilie von aktuell kaufinteressierten Menschen gesehen wird.
Als Immobilienmakler sind wir der Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer und bemerken in den aktuellen Gesprächen und Terminen, worum es den Immobilienkäufern geht.
- Wie ist der energetische Zustand des Hauses?
- Was verbessert den energetischen Zustand des Hauses?
- Wie bekomme ich die Investitionen gefördert?
Aus der reinen Bewertung der Immobilie, diesen und weiteren Kernfragen entwickeln wir eine Strategie aus Immobilienwert, Verkaufspreis und Angebotspreis, die sicher zum besten Käufer für Ihr Haus führt.
Ratgeber Haus bewerten in Düsseldorf, der Region und bundesweit. 16 Seiten Wissen, Können und Erfahrung ohne Angabe der E-Mail-Adresse hier herunterladen
Ihr Haus bewerten 2024: diese Unterlagen benötigen Sie
- Grundbuchauszug
- Besonderheiten bei Baulasten, Altlasten, Anliegerbeiträgen, etc. (mündliche Auskunft)
- Denkmalschutz und Erbbaurecht (sofern zutreffend)
- Wohnflächenberechnung / Nutzflächenberechnung
- Baujahr und Baubeschreibung
- Angaben zur aktuellen Energieversorgung und Energieverbrauch
- Investitionen, der letzten 5 Jahre und 10 Jahre
Ihren Experten Thomas Siedler anrufen:
Ihre Wohnung bewerten in Düsseldorf & der Region!
Eine Wohnung bewerten, folgt anderen Schwerpunkten als die Immobilienbewertung eines Hauses. (Bild erstellt mit KI/Ai()
Eine Wohnung bewerten, entscheidet sich bereits bei der Frage, ist die Wohnung selbst genutzt oder geht es darum, eine Wohnung zu bewerten, die vermietet ist?
Die selbst genutzte Wohnung bewerten
Über den marktgerechten Bewertung einer Eigentumswohnung geht es nicht mehr um die Wohnung an sich, es geht auch um das Haus und die Eigentümergemeinschaft, in die die Wohnung Eingebettet ist. Lässt man diese wesentlichen Fakten außer Acht, kann es bei einem Verkauf böse Überraschungen geben.
Im Gegensatz zu einem Haus bekommen Ausstattungsmerkmale wie Balkon oder Loggia, das Aussehen des Bades und der Schnitt des Grundrisses, eine große Bedeutung.
Diese Faktoren lassen sich nicht exakt in Quadratmeterpreise fassen. Sie sind aber wichtige Aspekte, wenn man die reine Immobilienbewertung gemeinsam mit dem Verkaufspreis und dem Angebotspreis in einem harmonischen Dreiklang verwandelt.
In die Faktoren eine Bewertung des Verkaufspreises geht insbesondere die Eigentümergemeinschaft ein: ist das Hausgeld angemessen, gibt es Streit unter den Nachbarn, Wie hoch sind die Rücklagen und was kommt Nach dem Kauf auf den Erwerber an weiteren Kosten zu?
Auch wenn sie als einzelner Eigentümer kaum einen Einfluss darauf haben: der energetische Zustand der Immobilie gewinnt auch bei Eigentumswohnungen immer mehr an Bedeutung.
Es ist also nicht nur der Quadratmeterpreis, der den Wert einer Immobilie ausmacht. Zu den klassischen Faktoren gehören aber auch hier zum Beispiel:
- Quadratmeter Wohnfläche und Nutzfläche
- Baujahr und Grundstücksgröße
- Tiefgaragenplatz oder Stellplatz
- Ausstattung mit Balkon, Aufzug, altersgerecht, behindertengerechter Umbau möglich
- Instandhaltungsarbeiten der vergangenen fünf Jahre
- Zustand von Elektrik, Wasserleitungen, Abwasserleitungen in der Wohnung
- Zustand der Fenster und Türen
- Investitionen in das Badezimmer
- Zustand von Böden und Wandflächen
- Bauschäden oder Baumängel.
Fazit: eine einfache Zahlen des Quadratmeter Preises, war ich bei weitem nicht aus, eine Wohnung fachgerecht zu bewerten.
Die vermietete Wohnung bewerten
Der Anlass des Verkaufes ist oft, dass die Zinsbindung für den Kredit ausgelaufen ist, die so genannte Spekulationssteuer nach zehn Jahren keine Rolle mehr spielt oder der Mieter ausgezogen ist und deshalb Investitionen anstehen.
Besonders wer seine Wohnung auch für Eigennutzer als attraktiv betrachtet, hat durch den Auszug des Mieters einen deutlichen Vorteil. Bereits leer gezogen Wohnungen ersparen dem Käufer die Geltendmachung des Eigenbedarfes. Das honoriert der Markt mit einem Aufschlag von 5 % auf den Preis der Wohnung.
Vermietete Wohnungen werden überschlägig an der Netto Jahresmiete gemessen. Je besser die Lage und der Zustand der Immobilie sind, desto mehr führt diese einfache Bewertung zu falschen Vorstellungen. Ein wesentlicher Aspekt der Investitionen ist die mögliche Wertsteigerung. Diese ist – bei allen aktuellen Schwankungen – langfristig an Standorten wie Düsseldorf sehr wahrscheinlich.
Ihre Wohnung bewerten 2024: diese Unterlagen benötigen Sie
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung(en)
- Wohnflächenberechnung
- Baujahr des Gebäudes
- Energieausweis mit aktuellen Angaben zur Heizung
- Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der Eigentümergemeinschaft (Hausgeld, …)
- Investitionen in die Gesamtimmobilie
- Investitionen, der vergangenen fünf Jahren ihre Wohnung
Immobilie kostenlos bewerten und viel Geld verlieren
Was stimmt denn nicht mit der kostenlosen Wertschätzung aus dem Netz?
Eine Herausforderung ist weder für Big Data noch für Algorithmen nich für KI zu lösen: Es fehlt an der individuellen Einschätzung vor Ort. „Wenn versprochen wird, dass Big Data mehr Preistransparenz bieten kann als bisher, stimmt mich das skeptisch“, sagt Steffen Sebastian im Magazin Stern. Häuser und Wohnungen unterscheiden sich und sind nur begrenzt austauschbar. „Um valide Aussagen zu machen, brauchen Sie tiefe Informationen.“ Reihenhäuser sind zwar alle ähnlich, unterscheiden sich aber in Ausstattung und Zustand, so der Experte für Immobilienfinanzierung. „All das hat Einfluss auf den Wert der Immobilie. Der Preis von einem Haus zum nächsten wird sich je nach Zustand erheblich unterscheiden. Selbst die Frage, an wen eine Wohnung oder ein Haus vermietet ist, kann eine Rolle spielen.“
Alleine bei der Auswertung des Baujahres wird es für die Pauschalberechnung kniffelig. Der Algorithmus kann nicht wissen, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet. Ist das 1957 erbaute Reihenhaus gerade erst kernsaniert worden? Wie steht es um das Dach, den Energieverbrauch, gibt es Feuchtigkeit und ist gerade ein neues Bad. eingebaut worden? Deshalb kritisiert der Verband der Immobilieneigentümer Haus & Grund: Eigentümer mit Verkaufsabsicht sollten einen Experten zurate ziehen. Der Wert einer Immobilie sei von vielen Faktoren abhängig.
Dashalb ist die Auswirkung einer falschen Bewertung so teuer
Die Auswirkungen einer falschen Immobilienbewertung können erheblich sein, insbesondere aus zwei Gründen:
- Lokale Käufer: Die meisten Käufer kommen aus einem Umkreis von 30 Kilometern und beobachten den Markt mindestens ein halbes bis zu einem Jahr. Sie haben ein gutes Gefühl dafür, was für ihr Geld geboten wird und stehen kurz vor einer Entscheidung.
- Marktkenntnis: Diese Käufer haben ihre Wünsche an die Realität angepasst und kennen sich bei den Angeboten gut aus. Immobilien, die zu teuer erscheinen, fallen durch ihr Suchraster. Verkäufer erhalten von dieser interessantesten Zielgruppe somit erst gar keine oder deutlich weniger Anfragen.
Daher ist eine genaue Immobilienbewertung entscheidend, um die richtige Zielgruppe zu erreichen und einen angemessenen Preis für die Immobilie zu erzielen. Eine falsche Bewertung kann dazu führen, dass potenzielle Käufer abgeschreckt werden und die Immobilie länger auf dem Markt bleibt.
Methoden der Immobilienbewertung für Haus und Wohnung
Kostenlose Zahlen aus dem Netz
... sind ein sehr grober Anhaltspunkt und können in die Irre führen.Individuelle Immobilienbewertung
Sie wollen verkaufen und den Wert wissen? Die marktgerechte Bewertung ist unser kostenloser Service zum unverbindlichen Kennenlernen.Verkehrswertgutachten §194 BauGB
Kommt in Frage, wenn es z.B. um Erbschaften, Gerichte oder das Finanzamt geht.Haus bewerten, Wohnung schätzen: die Bewertungsverfahren
Der beste und genaueste stille Bewertungsstandard ist der Verkehrswert nach Paragraph 194 Baugesetzbuch (BauGB). Ähnlich einer Schwacke-Liste für die Bewertung von gebrauchten Autos haben Sachverständige über Jahre Verfahren entwickelt, die den Wert von Immobilien nach festen Kriterien entwickeln und somit vergleichbar machen. Diese Verfahren sind:
- das Sachwertverfahren
- das Ertragswertverfahren
- das Vergleichswertverfahren
Welches Verfahren hauptsächlich angewendet wird, kommt auf die Art der Immobilie an. Bei Häusern ist dies zumeist das Sachwertverfahren, Wohnungen werden oft nach dem Ertragswert bewertet. Hinzukommt, dass Vergleichswertverfahren. Diese Werte entsprechen den Ergebnissen der Auswertung von Notarverträgen durch den zuständigen Gutachterausschuss. (Mit Werten aus dem Immobilienscout oder ähnlichen Plattformen hat dies nichts zu tun).
Was viele Menschen verwirrt: gesetzlich geschützt ist allein der Begriff Verkehrswert Gutachten nach Paragraph 194 Baugesetzbuch (BauGB). Ansonsten kann jeder Makler oder Softwareanbieter seine Zahlen so nennen, wie er möchte.
Immobilie bewerten: Was brauchen Sie wann?
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Der Grundstücksmarktbericht
Der Grundstücksmarktbericht ist
Deshalb ist kompetent besser als kostenlos!
Immobilie kostenlos, schnell und seriös bewerten – in nur drei Minuten! “Das Internet ist voll mit allen möglichen Angeboten kostenfreier Immobilienwerteinschätzungen. Binnen Minuten haben Sie angeblich den Wert Ihrer Immobilie auf dem Bildschirm. Das ist natürlich seriös nicht möglich,” urteilt die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. “Und die Algorithmen dahinter sind weitgehend unbekannt.” Zudem werden gar nicht alle Daten für eine zuverlässige Bewertung erhoben. Damit könnte unsere kleine Begegnung, bei der Sie den Wert Ihrer Immobilie erfahren möchten, eigentlich schon fast vorbei sein. Allerdings können wir Ihnen etwas anbieten, was Sie 100 % sicher und zuverlässig zu Ihrem Ziel führt. Wir sorgen dafür, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie genau wissen.>br>Mit dem Wissen, Können und der Erfahrung aus zehn Jahren Tätigkeit als Immobilienmakler und als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Denn es ist unsere Leidenschaft, Ihnen die bestmögliche Immobilienbewertung zugute kommen zu lassen.
Der Hauptgrund, warum Menschen den Wert Ihrer Immobilie wissen müssen, ist der Verkauf – oder die Übertragung der Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung. Diese Gründe sind alle samt mit großen Emotionen verbunden und darüber hinaus mit hohen Geldsummen. Das gilt nicht minder für Scheidung oder eine plötzlich auftretenden anhaltende finanzielle Notlage. Darüber hinaus benötigen Sie für jedes Ziel bei der Bewertung des Hauses oder der Wohnung eine etwas andere Lösung:
- Immobilienbewertung eines Hauses, wenn Sie als Eigentümer den Ruhestand finanziell planen,
- Immobilienbewertung einer Wohnung, wenn Sie diese vererben oder eine Immobilie schenken,
- Immobilienbewertung eines Grundstücks, wenn … ,
Lassen Sie uns die wichtigen Fragen detailliert und verständlich durchgehen, damit Sie eine gute Entscheidung treffen werden. Übrigens: wenn Sie verkaufen, bewerten wir als Serviceleistung kostenlos und unverbindlich. Bei allen anderen Bedürfnissen finden wir eine preiswerte Lösung, die Ihre Bedürfnisse genau trifft.
Das fragen unsere Kunden zur Immobilienbewertung
Wie kann ich den Wert meines Hauses schätzen lassen?
Was kostet eine Wertermittlung für ein Haus?
Wie bewertet man ein altes Haus?
Möchten Sie wissen, wie viel Ihr altes Haus wert ist? Das Bewertungsverfahren für ein altes Haus unterscheidet sich nicht grundlegend von dem einer modernen Immobilie. Ein marktgerechter Preis berücksichtigt die bessere Lage, da sich möglicherweise der Standort entwickelt hat.
Auf der anderen Seite fallen notwendige Investitionen an, um das Haus fit für die kommenden Jahre zu machen. Das Alter eines Hauses hat keinen grundsätzlichen Einfluss auf die Bewertungsmethoden. Kontaktieren Sie uns jetzt und erfahren Sie den Wert Ihres alten Hauses!
Wie viel verliert ein Haus an Wert pro Jahr?
Für Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser wird eine technische Lebensdauer von 80 Jahren unterstellt. Danach ist ein Haus wirtschaftlich verbraucht. Daraus ergibt sich eine Abschreibung für Abnutzung von 1,25% pro Jahr. Dies ist jedoch meist nur ein Anhaltspunkt für die Wertentwicklung.
Der Grund und Boden, auf dem das Haus steht, wird regelmäßig wertvoller. Darüber hinaus werden die meisten Häuser im Laufe der Zeit modernisiert. Ein neues Dach, neue Leitungen oder neue Fenster führen zu einer Verlängerung der wirtschaftlichen Lebensdauer der Immobilie.
Wie erfolgt die Immobilienbewertung?
Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses 2024?
Ist der Verkehrswert einer Immobilie gleich dem Kaufpreis?
Was gibt es bei der Hausbewertung zu beachten?
Definitionen Immobilie bewerten
- Sachwertverfahren: Bewertungsmethode, die den Wert einer Immobilie anhand der Herstellungskosten und des Bodenwerts ermittelt.
- Ertragswertverfahren: Bewertungsmethode, die sich auf die erwarteten Einnahmen (Erträge) aus der Immobilie konzentriert. Insbesondere bei Mietobjekten relevant.
- Vergleichswertverfahren: Bewertungsmethode, die den Wert einer Immobilie anhand von Vergleichen mit ähnlichen Objekten ableitet. Häufig bei Wohnungen und Einfamilienhäusern angewendet.
- Bodenrichtwert: Der durchschnittliche Bodenwert pro Quadratmeter für eine bestimmte Lage. Wird zur Wertermittlung von Grundstücken herangezogen.
- Verkehrswert nach Paragraph 194 BauGB: Der Verkehrswert ist der nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) ermittelte Wert einer Immobilie. Er berücksichtigt alle relevanten Einflussfaktoren und dient als Grundlage für rechtliche Transaktionen.
- Immobilienbewertung: Der Prozess der Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie.
- Bodenwert: Der Wert eines unbebauten Grundstücks.
- Sachwert: Der Wert einer Immobilie basierend auf den Kosten, die für den Bau oder die Wiederherstellung aufgewendet werden müssten.
- Ertragswert: Der Wert einer Immobilie basierend auf den erwarteten zukünftigen Erträgen.
- Vergleichswert: Der Wert einer Immobilie basierend auf den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien.
- Strategie: Ein Plan zur Erreichung eines bestimmten Ziels oder Ergebnisses. In diesem Kontext bezieht es sich auf einen Plan zur Maximierung des Verkaufspreises einer Immobilie.
Links zum Thema Immobilie bewerten
Text der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV)
Der Autor Thomas Siedler hat im Rahmen der Laufbahn in der Finanzverwaltung Steuerrecht an der Fachhochschule für Finanzen in Nordkirchen studiert. Das Studium schloss er als Dipl.–Finanzwirt ab. Weitere Stationen absolvierte er als Führungskraft einer Steuerberatungsgesellschaft und einer Anwaltskanzlei. Hierbei sammelte er Erfahrungen in der Immobilienbranche. Seit fast 20 Jahren widmet er sich dem Immobilienverkauf. Zu dem Schwerpunkten Wohnimmobilien erwarb er besondere Kenntnisse bei Zwangsversteigerungen und Insolvenzverkäufen von Immobilien. 2021/2022 folgte eine Ausbildung als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.