Immobilienpreise in Düsseldorf 2024 – Strategie für Immobilienverkauf und –kauf

„Platzt die Immobilienblase in Düsseldorf 2024?“ „Talfahrt der Hauspreise!“ „Immobilienbesitzer verlieren Millionen!“
Mit solchen und ähnlichen, reißerischen Überschriften soll die gegenwärtige Situation auf dem Immobilienmarkt beschrieben werden – sie sind alle grundfalsch, wie Immobilienexperten wissen.

Den Preisrückgang bei Immobilien in Düsseldorf, den wir in den vergangenen beiden Jahren gesehen haben, ist lediglich eine Korrektur eines über zehn Jahre anhaltenden Aufwärtstrends.
Dieser Preisrückgang für Häuser und die Verbilligung von Kaufpreisen für Wohnungen hat drei nachvollziehbare Gründe:

1. Steiler Anstieg der Bauzinsen: Die steigenden Bauzinsen beeinflussen direkt die Kosten für den Erwerb von Immobilien.
2. Unsicherheit bei den Käufern von Häusern und Wohnungen: Die allgemeine Unsicherheit führt zu vorsichtigeren Investitionsentscheidungen.
3. Überangebot an Immobilien aller Preisklassen: Ein Überangebot kann zu einem Preisverfall führen.

Die besten Strategien beim Hausverkauf in Düsseldorf 2024

Die Eigentümer von Häusern in Düsseldorf und der Region stehen vor der größten psychologischen Herausforderung dieses grundsätzlich veränderten Immobilienmarktes in Düsseldorf 2024.
Wer die entsprechenden Medien verfolgt hat, konnte dabei zusehen, wie er jedes Jahr um 10-20 % reicher wurde. Aus Gesprächen mit der Familie, Freunden und Bekannten hörte man von sagenhaften Verkaufserlösen beim Verkauf eines freistehenden Hauses, einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses.

So übertrafen noch 2022 die Preise für ein gebrauchtes, gut erhaltenes Reihenhaus oft die Kaufpreisforderungen für Neubauten, die in der Region von 830.000 – 1,1 Millionen € lagen
(Quelle: Grundstücks Marktbericht der Stadt Düsseldorf, 2023).

Und die preiswerteste Doppelhaushälfte war im Jahr 2022 für rund 440.000 € zu haben. Selbst wenn man in diesen Regionen denkt, entspricht ein Preisrückgang von 15-20 % oder mehr mindestens dem Wert eines nagelneuen Pkw der oberen Mittelklasse. Auf den möchte niemand gerne verzichten.

Strategie für Hausverkäufer 2024: Eine perfekte Immobilienbewertung

Grundlage für ihren erfolgreichen Immobilienverkauf ist eine sachgerechte Bewertung. Völlig gleich, ob diese nach dem Sachwertverfahren, dem Vergleichswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren durchgeführt wird – diese Bewertung alleine wird nicht reichen.

Eine gelungene Strategie für den Verkauf ihres Hauses besteht auch in der Positionierung der Immobilie am Markt. Dafür ist ein Blick „unter die Motorhaube“ des Immobilienmarktes in Düsseldorf notwendig:

• Welche Immobilien werden bevorzugt gesucht?
• Was sind die Preisbereiche mit der höchsten Nachfrage?
• Welches Baujahr, wie viele Zimmer, …, werden am meisten gesucht?
• Wie genau sieht die Konkurrenzsituation aus?

Alle diese Fakten liefert zum Beispiel der Bewertungsspezialist Sprengnetter, der seit Jahren auch sehr erfolgreich in der Ausbildung von Sachverständigen für die Immobilienbewertung tätig ist. Dadurch können wir den Markt detailliert analysieren, bis hin zur (anonymisierten) Bankdaten aktueller Baufinanzierungen für Immobilien in Ihrer Nähe.

Aber auch die aktuellen Daten unseres Baufinanzierungspartners Dr. Klein liefern sehr zeitnah einen Überblick über den regionalen Immobilienmarkt rund um Düsseldorf und in der Landeshauptstadt selbst.

Die besten Strategien beim Wohnungverkauf in Düsseldorf 2024

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt in Düsseldorf ist angespannt. Auch hier sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren deutlich gefallen. Je älter das Baujahr, je weniger modernisiert und ausgestattet die Eigentumswohnung ist, desto deutlicher fiel der Preisabfall gegenüber den Höchstpreisen von 2021/22 aus.

Wer als Selbstnutzer eine Eigentumswohnung verkaufen will, findet in Düsseldorf immer noch eine ausreichende Anzahl an Käufern. Für Sie als Verkäufer sind zwei Dinge entscheidend:

Strategie für Hausverkäufer 2024: Eine perfekte Immobilienbewertung

Grundlage für ihren erfolgreichen Immobilienverkauf ist eine sachgerechte Bewertung. Völlig gleich, ob diese nach dem Sachwertverfahren, dem Vergleichswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren durchgeführt wird – diese Bewertung alleine wird nicht reichen.

Eine gelungene Strategie für den Verkauf ihres Hauses besteht auch in der Positionierung der Immobilie am Markt. Dafür ist ein Blick „unter die Motorhaube“ des Immobilienmarktes in Düsseldorf notwendig:

• Welche Immobilien werden bevorzugt gesucht?
• Was sind die Preisbereiche mit der höchsten Nachfrage?
• Welches Baujahr, wie viele Zimmer, …, werden am meisten gesucht?
• Wie genau sieht die Konkurrenzsituation aus?

Alle diese Fakten liefert zum Beispiel der Bewertungsspezialist Sprengnetter, der seit Jahren auch sehr erfolgreich in der Ausbildung von Sachverständigen für die Immobilienbewertung tätig ist. Dadurch können wir den Markt detailliert analysieren, bis hin zur (anonymisierten) Bankdaten aktueller Baufinanzierungen für Immobilien in Ihrer Nähe.

Aber auch die aktuellen Daten unseres Baufinanzierungspartners Dr. Klein liefern sehr zeitnah einen Überblick über den regionalen Immobilienmarkt rund um Düsseldorf und in der Landeshauptstadt selbst.

Die besten Strategien beim Wohnungverkauf in Düsseldorf 2024

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt in Düsseldorf ist angespannt. Auch hier sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren deutlich gefallen. Je älter das Baujahr, je weniger modernisiert und ausgestattet die Eigentumswohnung ist, desto deutlicher fiel der Preisabfall gegenüber den Höchstpreisen von 2021/22 aus.

Wer als Selbstnutzer eine Eigentumswohnung verkaufen will, findet in Düsseldorf immer noch eine ausreichende Anzahl an Käufern. Für Sie als Verkäufer sind zwei Dinge entscheidend:

Die beste Strategie 2024: eine perfekte Immobilienbewertung

Für die Bewertung einer Eigentumswohnung 2024 kommt es nicht nur auf die Quadratmeterzahl multipliziert mit einem errechneten Quadratmeterpreis an. Eine Immobilienbewertung muss aktuell sehr viel umfangreicher und tiefergehend sein, als noch vor einem Jahr.

Der Grund liegt darin, dass sich die Kaufkriterien der Interessenten stark verändert haben. Natürlich spielen Lage, Baujahr, Zuschnitt, Ausstattung wie ein neues Bad oder ein schöner Balkon und ein zugehöriger Stellplatz weiterhin eine sehr wichtige Rolle.

Immer wichtiger wird aber der energetische Zustand des Hauses. Die Energiekosten werden zu einem wesentlichen Faktor. Für die Beurteilung der zukünftigen Energiekosten hilft der Energieausweis nur bedingt weiter. Käufer achten hingegen vermehrt auf die Art der Heizung, auf zusätzliche spätere Investitionen in Fenster oder die Dämmung der Gesamtimmobilie.

Diese Faktoren sind also bei einer Bewertung Ihrer Eigentumswohnung ebenfalls zu berücksichtigen.

Verkaufsstrategie 2024: Ihre Eigentumswohnung perfekt platzieren

Für die perfekte Verkaufsstrategie braucht es nicht nur eine exakte Bewertung, sondern auch eine exzellente Platzierung der Wohnung am Markt:

• Welche Wohnungsgrößen werden aktuell am meisten gesucht?
• Wie viele Zimmer werden aktuell am Markt bevorzugt?
• Welche Angebote stehen in Konkurrenz mit Ihrer Eigentumswohnung?

Neben der sachgerechten Bewertung nach den Regeln des Sachwertverfahrens, des Vergleichswertverfahrens und des Ertragswertverfahrens müssen diese Fragen exakt beantwortet werden, um Ihre Wohnung im Immobilienmarkt 2024 perfekt zu positionieren.

Wer sich diese Mühe nicht macht oder dies fachlich nicht vermag, wird eine sehr lange Zeit benötigen, um die Immobilie zu verkaufen. Ernsthafte Immobilienkäufer suchen etwa ein halbes Jahr, bevor sie sich für ein Angebot entscheiden. Dauert die Vermarktung und damit die Bewerbung in den verschiedenen Immobilienplattformen länger, so wird die Wohnung zunehmend unattraktiver. Sie müssen also auf neue Interessenten warten, die diesen Zyklus von einem halben Jahr ebenfalls durchlaufen werden.

Das kostet Sie Zeit, Nerven und vor allem Geld. Ab einem gewissen Zeitraum sind falsch platzierte Immobilien nur mit hohen Abschlägen zu verkaufen. Mit einer marktgerechten Bewertung und einer strategischen Platzierung wäre dies von Anfang an vermieden worden.

Strategie 2024: Eine Kapitalanlage verkaufen

Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist abgelaufen, die Zinsfestschreibung bei der Bank ist ebenfalls ausgelaufen, oder der Mieter ist ausgezogen: All das sind gute Anlässe, über einen Verkauf der Eigentumswohnung als Kapitalanlage nachzudenken.

Als Anleger wissen Sie: Die Rendite einer Immobilie speist sich nicht nur aus den Mieteinnahmen, sondern auch aus dem steuerfreien Veräußerungsgewinn und den äußerst günstigen Bedingungen für Investitionen in die Immobilie.

Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage weiterverkaufen

Ist die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet, so ist ein Verkauf an Selbstnutzer schwierig. Die allerwenigsten Immobilienkäufer möchten sich mit dem Prozedere auseinandersetzen, die Eigennutzung der Immobilie durchsetzen zu müssen.

In aller Regel fallen Eigennutzer als interessante Käufergruppe weg.

Kapitalanleger, die über ausreichende Barmittel verfügen, können diese aktuell für etwa 4 % risikofrei anlegen. Daran messen sie die Immobilie – und bei den Risiken (Mietausfall, energetische Sanierung, …) fallen Mietwohnungen zumeist als beste Anlageklasse durch. Es sei denn, die Kaufpreise sind so utopisch niedrig, dass sich Renditen von 8-10 % abzeichnen.

Der klassische Kapitalanleger mit einer 100-110 % Finanzierung sieht sich aktuell einer großen Zurückhaltung der Banken gegenüber. Auch die sehen die Risiken, die sie sich in den vergangenen Jahren durch allzu üppige Immobilienbewertungen ins Haus geholt haben. Wer als Interessent Anfragen ohne den Einsatz von Eigenkapital oder Ersatzsicherheiten stellt, hat aktuell kaum eine Chance, einen günstigen Baukredit zu ergattern.

Für den Verkäufer einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage bedeutet dies:

• Vor der Neuvermietung entscheiden, ob die Wohnung verkauft werden kann
• Steuervorteile durch Modernisierung nutzen
• Sich in der Eigentümergemeinschaft dafür stark machen, dass die energetische Sanierung durchgeführt wird.

Sprechen Sie unverbindlich mit uns, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung als Kapitalanlage im Jahr 2024 verkaufen möchten.

Wir zeigen Ihnen objektiv Ihre Möglichkeiten auf.