Immobilienrente: verkaufen und Zuhause wohnen bleiben
Seine Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben – das ist für viele Menschen eine attraktive Idee. Was so einfach klingt, wirkt erhebliche Risiken und möglicherweise den Verlust von sehr viel Geld. In den allermeisten fällen führt ein Verkauf des Hauses oder der Wohnung einfacher, besser und sicherer ins Ziel!
Für wen ist der Verkauf gegen Rentenzahlung vorteilhaft?
Die Grunddaten: Der Marktwert des Hauses bei einem freien Verkauf auf dem Immobilienmarkt kann deutlich höher liegen. Selbst wenn Sie zwei Sachverständige fragen, wird der nach gesetzlichen Vorgaben ermittelte Verkehrswert um 10–20 Prozent differieren.
Der Wert des Wohnrechts wird nach den aktuellen (hohen) Mieten berechnet. Beim Endergebnis, der Rente, kommt es auch darauf an, welche Sterbetafel der Anbieter verwendet. Es gibt ein versicherungsmathematisches Modell und die amtlichen Sterbetafeln, die zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.
Was ist die Immobilienrente?
Die Immobilienrente ist ein Konzept, das es Ihnen ermöglicht, Ihr Eigenheim zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben. Sie können das Kapital aus dem Verkauf Ihrer Immobilie nutzen, um Ihren Lebensunterhalt zu bestreiten, während Sie weiterhin in Ihrem Zuhause leben.
Altersversorgung und Pflegekosten
Die Immobilienrente kann eine wichtige Rolle bei der Altersversorgung spielen. Die monatliche Rente kann dazu beitragen, die Lebenshaltungskosten im Alter zu decken. Darüber hinaus kann die Immobilienrente auch dazu beitragen, die Kosten für Pflege und Betreuung im Alter zu decken.
Form des Haus- oder Wohnungsverkaufs
Die Immobilienrente ist eine Form des Haus- oder Wohnungsverkaufs. Sie verkaufen Ihre Immobilie an einen Käufer, erhalten aber im Gegenzug eine monatliche Rente und das Recht, weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Dies wird oft als “Verkauf mit Wohnrecht” bezeichnet.
Lebenslanges Wohnrecht als Argument
Ein wichtiger Aspekt der Immobilienrente ist das lebenslange Wohnrecht. Dies bedeutet, dass Sie das Recht haben, bis zu Ihrem Tod in der Immobilie zu wohnen. Dies gibt Ihnen Sicherheit und Stabilität, da Sie wissen, dass Sie Ihr Zuhause nicht verlassen müssen, auch wenn Sie es verkaufen.
Unterschiedliche Modelle der Immobilienrente
Es gibt verschiedene Modelle der Immobilienrente, darunter:
- Leibrente: Sie erhalten eine monatliche Rente und behalten das Wohnrecht.
- Zeitrente: Rente auf eine bestimmte Zeit statt auf Lebenszeit
- Zeitrente oder Leibrente mit einer Mindestlaufzeit
- Nießbrauch: Sie behalten das Nutzungsrecht an der Immobilie und erhalten Mieteinnahmen.
- Teilverkauf: Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie und behalten das Wohnrecht.
- Umkehrhypothek: Sie nehmen ein Darlehen auf Ihre Immobilie auf und zahlen es durch den Verkauf der Immobilie zurück.
- Rückmietverkauf: Sie verkaufen Ihre Immobilie und mieten sie zurück.
Die Wahl des richtigen Modells hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen und Umständen ab.
Was ist für Sie finanziell drin?
Die Zeitschrift „Finanztest“ hat eine Beispielrechnung aufgestellt:
Verkauft ein 65-Jähriger sein Haus im Wert von 500.000 Euro und 1.500 Euro Wohnwert im Monat, beträgt die Leibrente weniger als 500 Euro pro Monat – und endet im Alter von 90 Jahren. Mit 75 Jahren sind es dem Beispiel zufolge rund 1.200 Euro. Mit 85 Jahren, die Rente läuft dann rechnerisch nur noch 60 Monate, gut 3.100 Euro. Für Frauen sind die Renten wegen der höheren Lebenserwartung deutlich niedriger. Die Berechnung stammt aus dem Jahr 2021 und geht damit von vergleichsweise hohen Immobilienwerten aus. Die heutige Bewertung von Immobilien bei der Leibrente wird deutlich geringere Werte aufweisen.
Diese Fragen müssen Sie klären
Solche Geschäfte sind für den Laien kaum zu überblicken und in letzter Konsequenz schon gar nicht zu durchschauen. Gleichwohl gibt es ein paar Fragen, die über den Kaufpreis und die Rentenhöhe wichtig sind:
- Stimmt der angenommene Kaufpreis mit dem realistischen Wert der Immobilie überein? Lassen Sie die Immobilie von einem neutralen Experten bewerten.
- Wie genau sind die Leibrenten, Zeitrenten und die anderen Komponenten des Kaufpreises zu bewerten?
- Wer trägt welche Kosten bei diesem Immobilienverkauf?
- Wer ist für die Instandhaltung verantwortlich und wie ist dieser Begriff genau definiert?
- Was passiert, wenn Sie vor dem Ende der Rente ausziehen wollen oder ausziehen müssen?
- Wie genau wird das Wohnrecht und die Zahlungen an Sie abgesichert?
- Bestehen Sie darauf, dass Ihre im Grundbuch eingetragenen Rechte an erster Rangstelle eingetragen werden.
- Bestehen Sie auf einem Beratungsprotokoll! Ausgehändigte Berechnungen und Prospekte gelten vor Gericht im Zweifel nicht. Letztendlich ist entscheidend, was im Notarvertrag vereinbart ist.
- Lassen Sie sich unabhängig beraten, etwa bei Verbraucherzentralen und bei unseren Experten. Es gibt immer viele Wege zum Ziel!
Für wen ist die Immobilienrente überhaupt vorteilhaft? Welche Alternativen gibt es?
Die Grunddaten: Der Marktwert des Hauses bei einem freien Verkauf auf dem Immobilienmarkt kann deutlich höher liegen. Selbst wenn Sie zwei Sachverständige fragen, wird der nach gesetzlichen Vorgaben ermittelte Verkehrswert um 10–20 Prozent differieren.
Der Wert des Wohnrechts wird nach den aktuellen (hohen) Mieten berechnet. Beim Endergebnis, der Rente, kommt es auch darauf an, welche Sterbetafel der Anbieter verwendet. Es gibt ein versicherungsmathematisches Modell und die amtlichen Sterbetafeln, die zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.
Die Gegenrechnung: Verkaufen ist lukrativer!
Immobilienrente: Komplizierte Verträge für ein meist nicht lukratives Geschäft mit vielen Risiken.
Der 85-jährige Senior erhält in diesem Beispiel einen Betrag von insgesamt 60 Monate x 3.100 Euro = 186.000 Euro. Bei einer so hohen Rentenzahlung unterliegt der Ertragsanteil der Rentenzahlung der Einkommensteuer. Aus dieser Rente werden – wie bisher – alle Nebenkosten bestritten.
Der 75-jährige Senior erhält die Rente 15 Jahre oder 180 Monate. In der Summe sind dies bei einer monatlichen Zeitrente von 1.200 Euro insgesamt 216.000 Euro.
Wer mit 65 Jahren verkauft, der erhält bis zum 90. Lebensjahr insgesamt 300 Zahlungen in Höhe von unter 500 Euro. Diese addieren sich auf ca. 150.000 Euro.
Bei allen Beispielen trägt der Wohnberechtigte die Nebenkosten und eine eventuell anfallende Einkommensteuer. Wobei in allen drei Beispielen die nicht bezifferte Instandhaltung vom neuen Eigentümer bezahlt werden.
Vergleich mit einem Verkauf mit abgesichertem Mietvertrag
Bei einem Verkauf fließen dem Eigentümer 500.000 Euro steuerfrei zu. Aus dieser Summe wird dann die Miete bis zum 90. Lebensjahr bezahlt werden. Diese beträgt in dem Beispiel 1.500 Euro. Ein Wohnrecht auf Zeit oder bis zum – rein statistischen – Lebensende wird grundsätzlich völlig anders berechnet, als eine pure Mietzahlung. Die stoppt nach der Kündigungsfrist, wenn der Wohnraum nicht mehr benötigt wird. Bereits diese stark vereinfachten Beispiele zeigen die Dimension auf, um die es bei dem Angebot geht.
Beispiel: ein 85-jähriger Senior. Bei einer rein statistischen Lebenserwartung von etwa fünfeinhalb Jahren addieren sich die Mietzahlungen auf 66 x 1.500 Euro. Insgesamt betragen die Mietzahlungen also rund 99.000 Euro.
Wer diese Mieten jeden Monat vom Kaufpreiskonto überweist, der hat noch rund 400.000 Euro zur freien Verfügung. Mit diesem Geld könnte die Miete weitere 20 Jahre bezahlt werden.
Bei dem 75-jährigen Senior belaufen sich die Mietzahlungen in den „statistischen“ rund 11 Jahren auf 198.000 Euro.
Verkauft der Eigentümer im Alter von 65 Jahren, so steigt die zu zahlende Miete auf 325.000 Euro. Selbst in diesem vermeintlich günstigen Fall verbleibt eine Differenz von rd. 175.000 Euro – oder etwa einem Drittel des Hauswertes.
Das sind die Verträge bei der Immobilienrente
Der erste Vertrag, den der Verkäufer des Hauses abschließt, ist der Kaufvertrag über die Immobilie. Anders als auf dem freien Immobilienmarkt ist der Preis aber nicht von Angebot und Nachfrage abhängig, sondern von einer davon unabhängigen Bewertung der Immobilie.
Da derjenige, der sein Haus verkaufen möchte, in der Regel selbst kein Sachverständiger ist, wird sich der Kaufpreis eher nach den Vorstellungen des Käufers der Immobilie richten. Die erste Frage, die sich ein Interessent an einer Immobilienrente stellen sollte, ist: Bekomme ich einen realistischen und fairen Gegenwert für den Verkauf meiner Immobilie?
Um diese Frage zu beantworten, können Sie eine neutrale Bewertung der Immobilie veranlassen. Vielleicht reicht aber bereits die Frage, wer der Vertragspartner beim Immobilienkauf ist und welches Interesse dieser hat. In der Regel wird es sich nicht um Privatanleger, sondern um institutionelle Investoren handeln. Diese haben bestimmte Renditeerwartungen. Ein Teil der Rendite liegt in dem derzeitigen Einkaufspreis der Immobilien und einem späteren Verkaufspreis. Da der zukünftige Verkaufspreis der Immobilie unbekannt ist, ist es im Interesse des Investors, die Immobilie beim Kauf so gering wie möglich zu bewerten.
Immobilienrente: das Wohnrecht
Beim Wohnrecht in Verbindung mit der Immobilienrente unterscheidet man das Wohnrecht auf Zeit und das lebenslange Wohnrecht. Beide Wohnrechte werden in das Grundbuch eingetragen. Bei der Immobilienrente ist das Wohnrecht der zweite Vertrag, der einer Bewertung bedarf. Wohnrechte werden kapitalisiert: Ausgehend von der angenommenen Miete ist es ein Unterschied, ob ein lebenslanges Wohnrecht vorliegt oder nur ein Wohnrecht auf Zeit. Dabei gilt: Je höher die angenommene Miete, desto wertvoller ist das Wohnrecht bei der Immobilienrente.
In der Kalkulation des Investors wird dieses Wohnrecht vom Immobilienwert abgezogen. Ein Kapitalanleger würde die Immobilie vermieten und daraus eine Verzinsung erlangen. Dieser Weg ist bei der Immobilienrente mit Kauf und lebenslangem Wohnrecht versperrt. Bei der Immobilienrente liegen mit dem Kaufvertrag und dem Wohnrecht nunmehr zwei Verträge vor, bei denen der Käufer die Bewertung der Zahlen weitgehend selbst in der Hand hat.
Immobilie verkaufen: die Rentenzahlung
Der dritte Aspekt des Hausverkaufs gegen Immobilienrente ist die Rentenzahlung. Rentenzahlungen kommen im Wirtschaftsleben in sehr unterschiedlicher Form vor: Die Immobilienrente kann für einen definierten Zeitraum oder lebenslang gezahlt werden. Die Immobilienrente kann vererbt werden oder erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Der Vorteil dieser Renten ist, dass sie genau an die Bedürfnisse des Empfängers angepasst werden können. Versicherungsgesellschaften betreiben dieses Geschäft schon seit mehreren Jahrzehnten.
Wer die Immobilienrente zahlt, bestimmt aber auch weitgehend deren Höhe. So ist es beispielsweise ein Unterschied, ob die Lebensdauer des Rentenberechtigten mit den amtlichen Sterbetafeln oder versicherungsmathematischen Modellen berechnet wird. Auch die Verzinsung, mit der bei der Kapitalisierung der Immobilienrente gerechnet wird, spielt eine entscheidende Rolle. Fazit: Auch hier setzt der Vertragspartner der Immobilienrente an den Stellschrauben der Berechnung.
Der Notar wird es schon richten!?
Die Aufgabe des Notares ist es, den Willen der Vertragsparteien rechtlich sicher zu dokumentieren. Er prüft weder den Wert des Hauses oder die Gegenleistung in Form von Rente und Wohnrecht. Fragen Sie den Notar, wenn Sie etwas in dem Vertrag nicht verstehen. Er wird die Fragen gerne beantworten. Er sorgt zudem dafür, dass der Verkauf und die Rechte wie vereinbart im Grundbuch eingetragen werden. Kommt es zum Streit, gilt im Zweifel dieser Vertrag und der Verkäufer muss seine Rechte gegebenenfalls sogar vor Gericht durchsetzen.
Bei Verträgen zwischen Verbrauchern und gewerblich tätigen Käufern muss zwischen der Übersendung des Vertragsentwurfes und der Unterzeichnung eine Prüffrist von 14 Tagen liegen. Diese sollten Sie in jedem Fall nutzen, um den Vertrag neutral prüfen zu lassen und mit dem im Gespräch versprochenen Dingen abzugleichen.
Glossar: Die wichtigsten Begriffe zur Immobilienrente
- Immobilienrente: Eine Form der Immobilienverrentung, bei der Eigentümer ihre Immobilie verkaufen und im Gegenzug ein Wohnrecht sowie monatliche Rentenzahlungen bis zum Lebensende von dem Käufer erhalten.
- Wohnrecht: Ein Recht, das dem Eigentümer erlaubt, in der Immobilie zu wohnen, auch nach dem Verkauf der Immobilie.
- Leibrente: Eine Art der Immobilienrente, bei der Verkäufer bis zum Lebensende regelmäßige Rentenzahlungen als Kaufpreiszahlung für das Haus oder die Wohnung erhalten.
- Zeitrente: Eine andere Art der Immobilienrente, bei der die Rentenzahlungen für einen festgelegten Zeitraum erfolgen.
- Abgekürzte Leibrente: Eine weitere Variante der Immobilienrente.
- Umkehrhypothek: Ein Kreditprodukt, bei dem die Bank Raten an den Kreditnehmer zahlt.
Weitere Links und Quellen:
Der Autor Thomas Siedler hat im Rahmen der Laufbahn in der Finanzverwaltung Steuerrecht an der Fachhochschule für Finanzen in Nordkirchen studiert. Das Studium schloss er als Dipl.–Finanzwirt ab. Weitere Stationen absolvierte er als Führungskraft einer Steuerberatungsgesellschaft und einer Anwaltskanzlei. Hierbei sammelte er Erfahrungen in der Immobilienbranche. Seit fast 20 Jahren widmet er sich dem Immobilienverkauf. Zu dem Schwerpunkten Wohnimmobilien erwarb er besondere Kenntnisse bei Zwangsversteigerungen und Insolvenzverkäufen von Immobilien. 2021/2022 folgte eine Ausbildung als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.