Immobilienverkauf: 3 erstaunliche Fehler führen in die Katastrophe

Fallstricke beim Immobilienverkauf lauern in Ecken, in denen der Laie sie nicht vermutet. Dieee drei Paraxisfälle betreffen Menschen, die in gutem Glauben gehandelt haben, aber leider einen großen Schaden anrichteten – für sich und den Käufer.

In diesen drei Praxisfällen, die mir von Notaren und  befreundeten Maklern bestätigt wurden – ein tragischer Fall fand den Weg in die Süddeutsche Zeitung – geht es nicht um die großen Linien des Immobilienverkaufs. Also nicht darum, mit einem falschen Kaufpreis Geld zu verlieren oder im Expose falsche Angaben zu machen oder einen Baumangel nicht offenzulegen.

Es geht um Erkenntnisse, die Sie auch aus dem eigenen Berufsfeld kennen. Ein gutwilliger Mensch kennt das Handwerk nicht gut genug und scheitert zwangsläufig mit seinem Handeln. Das hätte jeder gut ausgebildete und gründlich arbeitende Fachmann sehen können, der Laie aber nicht.

Die drei Fälle befassen sich mit den alltäglichen Fällen von abbezahlten Schulden, einer gesparten Grundererbsteuer und deiner missglückten Schlüsselübergabe, die einem Profi niemals passiert wäre.

Teuer und langwierig: Löschungsunterlagen nicht gefunden

Der Erbe eines Hauses hat vom Erblasser zu Lebzeiten erfahren, dass das geerbte Haus schuldenfrei ist.  Käufer ist der derzeitige Mieter. Schnell ist die Einigung über den Hausverkauf erzielt und der Notarvertrag geschlossen. Der Notar schreibt die xy-Bank, die Hausbank des Erblassers, an und bittet um die Löschungsunterlagen für die immer noch eingetragene Grundschuld.

Warum bleiben Grundschulden eigentlich im Grundbuch eingetragen, wenn der Kredit selbst getilgt ist? Das ist individuell verschieden, aber die Löschung der Grundschulden kostet Geld – und wenn ein größerer Geldbetrag benötigt wird, dann steht die Gundschuld zur Absicherung des neuen Kredits zur Verfügung.

Weiter in der Geschichte. Die Bank schreibt, die Löschungsunterlagen seien dem Erblasser schon vor vielen Jahren als Dokument  zugesandt worden. Kein Problem, sagt sich der Erbe und Hausverkäufer in Spe und bittet die Bank, die fehlenden Löschungsunterlagen nochmals zuzusenden, weil die Urkunde offenbar nicht mehr auffindbar ist.

Kein Problem, sagt auch die Bank: man benötige, so die Voraussetzung, nur eine eidesstattliche Versicherung des Erben, dass kein Dritter diese Unterlagen besitzt. Diese kann der Erbe natürlich nicht abgeben – mit möglicherweise weit reichenden Folgen.

Der Kaufvertrag kann nicht abgewickelt werden. Der Kaufpreis wird nicht fließen. Der Käufer wird nicht Eigentümer und der Erbe bekommt das Geld nicht. Damit es weiter geht, wird beim Gericht das sogenannte Aufgebot bestellt: wenn sich nach einem halben Jahr niemand meldet und Ansprüche aus der Urkunde stellt, wird das Exemplar aus dem Verkehr gezogen. Und kann erst dann neu ausgestellt werden.

Das ist mindestens ärgerlich, kann aber sehr teuer werden und sogar ein juristisches Nachspiel haben. Und wer ist verantwortlich? Der Verkäufer! Denn er muss gewährleisten, dass die Voraussetzungen für den Verkauf vorliegen.

Fall 2: Grunderwerbsteuer gespart! Vertrag geplatzt

Der Käufer wollte beim Abschluss des Vertrages noch schnell Steuer sparen. Er hatte gelesen, dass für den Kauf von Zubehör keine Grunderwerbsteuer fällig wird. Bei den vereinbarten 8.000 Euro wechselten die uralt-Küche, der Rasenmäher und weiterer Kram und Krempel den Eigentümer. So hatte die Lektüre der schicken  „3-Punkte-Checkliste“ immerhin 520 Euro.

Als die Bank den Kaufvertrag sah, verweigerte sie die Auszahlung des Darlehns. Der Grund liegt auf der Hand: man will mit dem Hauskredit keine privaten Anschaffungen finanzieren. Das erführen die Käufer kurz vor dem Zahlungstermin. Die Bank bewertet die Immobilie neu – und der Verkäufer kann vom Vertrag zurücktreten, wenn sich das hinzieht.

Kleine Ursache – große Katastrophe. Das gilt umso mehr für unseren dritten Fall.