Zwangsversteigerung: So ersteigern Sie gekonnt eine Immobilie!

Ein Zwangsversteigerungstermin ist eine sehr spannende, öffentliche und transparente Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben. Sie müssen keinen Notarvertrag lesen, Kosten für ein Immobilien Makler fallen ebenfalls nicht an, und sie sind – in aller Regel – sofort Eigentümer der ersteigerten Immobilie. Zudem wissen Sie, dass Sie die Immobilie zum Marktpreis gekauft haben. Dieser Tagespreis liegt manchmal über und manchmal unter dem Verkehrswert von dem das Gericht ausgeht.

Der Nachteil: nur der meistbietende erhält die Immobilie. Deshalb erklären wir Ihnen hier, wie sie eine Immobilie in der Praxis gekonnt er steigern.

Hier können Sie lesen, was sie darüber hinaus über Zwangsversteigerungen wissen sollten.

Hier finden Sie unsere aktuellen Immobilienangebote in Düsseldorf, der Region und bundesweit.

Justitia hat 2024 mit einer ansteigenden Zahl von Zwangsversteigerungen zu tun. (Bild erstellt mit KI/Ai()

Inhaltsverzeichnis

• Vorbereitung der Teilnahme: Sicherheitsleistung, Ausweis, ...
• Wertgrenzen richtig verstehen und für sich nutzen
• So läuft der Zwangsversteigerungstermin ab
• Keine Angst vor Bietprofis! Warum Sie immer gewinnen
• Unsere Kunden fragten: FAQ Zwabgsversteigerung
• Definitionen Zwangsversteigerung
• Die besten Links zum Thema

Gut informiert und sicher zum Zwangsversteigerungstermin

Justitia hat 2024 mit einer ansteigenden Zahl von Zwangsversteigerungen zu tun. (Bild erstellt mit KI/Ai()

Jeder fünfte oder sechste Bieter geht unverrichteter Dinge nach Hause, weil er sich nicht ausreichend auf diesen Termin vorbereitet hat. Entweder ist der Lichtbildausweis abgelaufen oder es stimmt etwas mit der Sicherheitsleistung nicht. Das sollte Ihnen nicht passieren!

Hier können Sie die Proficheckliste zwangsversteigerung, kostenlos und ohne Angabe einer E-Mail herunterladen

Wenn Sie eine Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren ersteigern möchten, benötigen Sie einen gültigen Lichtbildausweis. Zudem müssen alle Personen, die nachher im Grundbuch eingetragen werden, auch im Gerichtssaal anwesend sein. Es sei denn, es liegt eine notarielle Bietvollmacht vor. Manchmal bestimmt auch das Eherecht eines Landes, dass beide Ehepartner einem Gebot zustimmen müssen.

Wenn Sie unsicher sind, können Sie sich stets an die Geschäftsstelle des zuständigen Amtsgerichtes wenden und die Fragen rechtzeitig zuvor klären.

Mit der Sicherheitsleistung ist es relativ einfach, wenn Sie sich an die folgenden Regeln halten:

• Bargeld oder ähnliche Wertgegenstände gehen unter keinen Umständen als Sicherheitsleistung.
• Eine Sicherheitsleistung ist nur dann erforderlich, wenn der Gläubiger oder der Eigentümer dies verlangen. Dies ist vor Gericht die Regel.
• Private Bieter nutzen meist die Möglichkeit eines Bankchecks oder eine Überweisung. Die Überweisung sollte spätestens 5-6 Tage vor dem Zwangsversteigerungstermin bei der Gerichtskasse eingegangen sein. Die Überweisung zählt nur dann, wenn der Rechtspfleger diese am Tag der Versteigerung feststellen kann. Der Scheck ist nicht nur allen Banken erhältlich und benötigt oft auch eine Bearbeitungszeit von 2-3 Tagen. Er darf am Tag der Versteigerung nicht älter als drei Tage sein. Wenn Sie der Bank mitteilen, dass Sie an einer Versteigerung teilnehmen möchten, funktioniert dies in 95 % der Fälle reibungslos.

Die Regeln für Bürgschaften, Handelsregisterauszüge und die Vertretung von Gesellschaften erfragen Sie in der Geschäftsstelle des zuständigen Amtsgerichts.

Wertgrenzen verstehen und für sffich nutzen

Im Gesetz gibt es zwei Wertgrenzen, nämlich die sieben Zehntel und die fünfzehntel-Grenze des Verkehrswertes. Im ersten Zwangsversteigerungstermin darf eine Immobilie nicht unter 5/10-tel des Verkehrswertes abgegeben werden. Zudem hat ein (berechtigter) Gläubiger bei einem Gebot unter sieben Zehntel des Verkehrswertes die Möglichkeit, den Zuschlag allein aus diesem Grund zu verwehren.

Beispiel: Im ersten Zwangsversteigerungstermin geben Sie für eine Immobilie im Verkehrswert von 100.000,01 € ein Gebot von 75.000 € ab. Der Rechtspfleger prüft: Fünfzehntel-Grenze ist erreicht. Er könnte den Zuschlag erteilen. Sieben Zehntel-Grenze ist erreicht. Ein Gläubiger kann den Zuschlag aus diesem einen Grund nicht verwehren. Der Gläubiger kann jetzt den Zuschlag beantragen oder das Verfahren einstweilen einstellen, wenn das Gebot nach seinen Vorstellungen nicht hoch genug ist. Merke: Der Gläubiger muss nicht verkaufen, auch wenn die Wertgrenzen überschritten sind.

Beispiel 2: Im Ankündigungstext des Amtsgerichts steht, dass die Wertgrenzen von 15 um sieben Zehntel des Verkehrswertes nicht mehr gelten. (Aus diesem Text resultieren die Missverständnisse). Der Verkehrswert beträgt 100.000 € und Sie sind mit einem Gebot von 60.000 € der Meistbietende. Muss die Bank jetzt den Zuschlag erteilen?

Nein. Wie im ersten Beispiel hat die Bank selbstverständlich die Möglichkeit, das Verfahren einstweilig einzustellen. Merke: Ohne eine Einigung mit den wesentlichen Gläubigern wird es keinen Zuschlag geben.

Die Konsequenz daraus ist, dass man mit dem Gläubiger über seine Vorstellungen sprechen sollte.

Verschleuderung der Immobilie:

Manchmal sind die Forderungen so gering, dass die betreibenden Gläubiger kein Interesse an einem hohen Erlös haben. Oder zwischen dem zu Beginn des Verfahrens festgestellten Verkehrswert und dem aktuellen Wert der Immobilie klafft eine hohe Lücke. Das Gericht ist allerdings angehalten, eine Verschleuderung der Immobilie zu verhindern. Bei Geboten unter drei Zehntel des Verkehrswertes wird der Rechtspfleger den Eigentümer fragen, ob er mit einem Zuschlag einverstanden ist und dann in eigener Abwägung entscheiden.

So läuft der Zwangsversteigerungstermin ab!

Justitia hat 2024 mit einer ansteigenden Zahl von Zwangsversteigerungen zu tun. (Bild erstellt mit KI/Ai()

Zu Beginn liest der Rechtspfleger vor, um welches Grundstück es geht, wer alles seine Forderung angemeldet hat und noch einige Formalien mehr, die vornehmlich für die Gläubiger interessant sind.

Missverständnis: Das meiste Missverständnis gilt hier dem so genannten „geringsten Gebot„. Im Kern bedeutet dies, dass ein Zuschlag unter den Gerichtskosten und weiteren Posten, die der Rechtspflege aufruft, nicht möglich ist. Wichtig zu verstehen: dieses geringste Gebot ist in Ihrem Gebot enthalten, und Sie müssen es nicht später zusätzlich bezahlen.

Dann verliest der Rechtspfleger noch einmal die Versteigerungsbedingungen zusammen und eröffnet die Bietstunde.

Während der Bietstunde können Sie Fragen stellen, sich mit uns als Makler unterhalten oder mit dem Gläubigervertreter.

Abgabe vom Geboten

Sinnvoll ist es, ein Gebot frühzeitig abzugeben. Gibt es jetzt noch Fragen zur Sicherheitsleistung, zu den Bietern oder zum Ausweis, können diese gegebenenfalls noch geklärt werden. In den letzten Minuten ist dies nicht möglich. Sie benötigen also den Ausweis, die Sicherheitsleistung und die Summe, die Sie bieten möchten.

Weitere Gebote können Sie dann von Ihrem Platz aus abgeben.

Das richtige Mindset für die Versteigerung

Wenn ich davon ausgehe, dass Sie die Immobilie unbedingt haben möchten, empfiehlt sich das folgende Vorgehen. Zeigen Sie von Anfang an, dass die anderen Bieter heute nur Staffage für Sie sind.

Das erste Angebot ist so bemessen, dass Schnäppchenjäger und Immobilienprofis Ihre Gebote erst gar nicht abgeben.

Sollte jemand mit Ihnen mitmieten wollen, müssen Sie sehr konzentriert darauf achten, dass Sie die glatten Zungen – also 1000,5 €, 1000 €, 10.000,20 €, 1000,25 €, 1000 € und so weiter – als Erster bieten. Die meisten Menschen setzen sich eine glatte Summe als Höchstpreis für die Immobilie. Wenn Sie diesen Preis zuvor bieten, werden sie Ihr Höchstgebot wahrscheinlich nicht überspringen.

Die Bietstunde dauert mindestens eine halbe Stunde. Werden keine Gebote mehr abgegeben – der Rechtspfleger fragt laut und deutlich – so verkündet er das Meistgebot.

Danach fragt er in den berechtigten Gläubiger – bei mehreren Gläubigern ist es prozessual, nur ein Gläubiger, der zustimmen muss – ob Anträge zum Zuschlag gestellt werden. Juristen nennen dies „Verhandlung über den Zuschlag“. Anträge können die berechtigten Gläubiger stellen, aber auch der Eigentümer, der im Gerichtssaal allerdings selten anwesend ist.

Mit dem Zuschlagsbeschluss werden Sie Eigentümer der Immobilie mit allen Rechten und Pflichten. Allerdings hat ein Eigentümer, der nicht anwesend ist, noch die Möglichkeit, innerhalb von 14 Tagen Rechtsbehelf gegen den Zuschlag einlegen.

Warum Sie immer gegen die Profis gewinnen!

Ein professionelles auftreten, große Gesten und Klein. Ziel vor Augen: „Ihre“ Immobilie zu möglichst kleinen Preis steigern. Können Sie dagegen halten?

Selbstverständlich können Sie das! Ein Bietprofi ist darauf angewiesen, die Immobilie zum geringsten Preis zwei steigern. Denn er hat das Ziel, die Immobilie innerhalb kürzester Zeit mit einem guten Gewinn zu verkaufen.

Das bedeutet, dass er nicht nur die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten, Grundbuchkosten) von etwa 8-9 % einkalkulieren muss. Auf den schnellen Veräußerungserlös entfallen auch Steuern auf den Ertrag.

Sie haben als Privatanbieter völlig andere Ziele und einen deutlich weiteren Anlagehorizont. Deshalb können Sie so kalkulieren, dass sie den Profi im Zwangsversteigerungstermin immer ausbooten können. Denn jetzt wissen Sie auch, warum der Profi wesentlich weniger bietet als Sie und dass dies nichts mit dem Wert der Immobilie zu tun hat.