Immobilie kaufen: das müssen Sie über Mietrendite und Cash Flow wissen!

Wenn Sie in Immobilien investieren, gibt es einige wichtige Faktoren zu beachten. Dieser Leitfaden hilft Ihnen dabei, die Mietrendite zu verstehen, den Cash Flow zu berechnen und die Auswirkungen von Steuern zu berücksichtigen.

Mietrendite und Cash Flow als Entscheidungshilfe

Immobilie kaufen: Mietrendite und Cash Flow gehören zu einer erfolgreichen Investition.

Die Mietrendite ist ein Indikator dafür, ob eine Wohnung eine gute Investition sein könnte. Sie zeigt das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis. Aber vor dem Kauf sollten Sie den Cash Flow berechnen. Der Cash Flow zeigt, wie viel Geld nach Abzug aller Kosten übrig bleibt.

Um den Cash Flow zu berechnen, ziehen Sie von den Mieteinnahmen folgende Posten ab:

1. Die Annuität (Zins und Tilgung) an die Bank
2. Nicht umlagefähige Kosten
3. Rücklagenbildung

Wenn Sie jeden Monat mehr als die Hälfte der Tilgung zusätzlich zahlen müssen, ist die Wohnung möglicherweise  keine gute Geldanlage. Auf den ersten Blick! Wertsteigerungen der Immobilie, Zuschüsse des Staates oder der Gemeinde, mögliche Mietsteigerungen beeinflussen diese erste Rechnung nicht unerheblich. Da diese Faktoren  – bis auf die Mietsteigerung – nicht einfach zu berechnen sind, bleiben diese einem zweiten Schritt vorbehalten.

Eine ideale Wohnung sollte nach ein paar Jahren einen positiven Cash Flow haben.

 Steuern sind der Turbo für Rendite und Wertsteigerung

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Anlageimmobilien sind ein Steuerwunder: Die Anschaffung mindert die Steuer wie auch die Differenz aus Einnahmen und Ausgaben. Investitionen werden ebenfalls steuerlich gefördert, führen zu höheren Mieten und einer Wertsteigerung. Nach zehn Jahren ist der komplette Gewinn wieder Einkommensteuerfreri und insgesamt weitgehend inflationsgesichert. 

Mieteinnahmen müssen Sie versteuern. In Ihrer Steuererklärung müssen Sie diese Einnahmen angeben und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Sie dürfen folgende Posten von den Mieteinnahmen abziehen:

1. Die Zinsen, die Sie der Bank bezahlen
2. Kosten für Betrieb und Instandhaltung

Die Tilgung dürfen Sie nicht abziehen, weil diese eine reine Rückzahlung des Kapitals ist.

Zahlen steuern Ihre Kaufentscheidung

Bevor Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie sich diese Optionen anschauen:

1. Start: Wie viel Eigenkapital benötigen Sie zu Beginn und welchen Cash Flow erwarten Sie im ersten Jahr?
2. Optimiert: Welche Optimierungen möchten Sie durchführen, z.B. das Bad aufwerten oder die Miete erhöhen? Wie sieht der Cash Flow dann aus? Hier sollte der Cash Flow positiv werden.
3. Ende der Zinsbindung: Wie viel Restschuld haben Sie noch, wenn die Zinsbindung ausläuft? Mit welchem Zinssatz wäre die Rate dann gleich hoch wie heute?

Berechnen Sie den Cash Flow nach Steuern, bevor Sie eine Wohnung kaufen. Die Wohnung sollte in absehbarer Zeit einen positiven Cash Flow haben.

Definition von Fachausdrücken:

Mietrendite: Dies ist das Verhältnis von Mieteinnahmen zu den Kosten der Immobilie. Eine hohe Mietrendite bedeutet, dass die Mieteinnahmen im Verhältnis zu den Kosten der Immobilie hoch sind.

Cash Flow: Dies ist der Geldfluss, der zeigt, wie viel Geld nach Abzug aller Kosten (wie Bankraten, nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen) von den Mieteinnahmen übrig bleibt.

Nicht umlagefähige Kosten: Dies sind Kosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann. Dazu gehören zum Beispiel bestimmte Teile des Hausgelds.

Hausgeld: Dies ist ein monatlicher Betrag, den Eigentümer von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zahlen. Es deckt Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Versicherung des Gebäudes ab.

Tilgung: Dies ist der Betrag, den Sie jeden Monat an die Bank zahlen, um Ihren Kredit für die Immobilie zurückzuzahlen.

Zinsbindung: Dies ist der Zeitraum, für den der Zinssatz für einen Kredit festgelegt ist. Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zinssatz neu verhandelt werden.