Wer seine Immobilie 2024 verkaufen will, sollte auf dieses spektakuläre Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) unbedingt regieren! Der Urteilsspruch vom 13. September 2023 hat die Regeln für den Immobilienverkauf drastisch verschärft.
Es geht um die Offenbarungspflicht des Verkäufers. Vor dem Urteil musste der Verkäufer alle bekannten Mängel offenlegen. Das BGH-Urteil erweitert diese Pflicht deutlich. Nun muss der Verkäufer sicherstellen, dass der Käufer auch eventuelle Sach- oder Rechtsmängel in seiner Auswirkung verstanden hat.
Davor können selbst Klausel im Notarvertrag nicht schützen.
Urteil: erhebliche Risiken für den Verkäufer
Es geht um die Frage, was der Verkäufer einer Immobilie dem Erwerber mitteilen muss. Vor dem Urteil galt: Als Verkäufer eines Hauses oder einer Wohnung darf ich dem Kaufinteressenten keine wesentlichen Aspekte verschweigen.
Verkäufer musste nur bekannte Mängel offenbaren
Auf die Immobilie bezogen bedeutete dies, dass der Eigentümer über Mängel berichten musste, die bekannt waren. Das führte in der Praxis oft zu lang anhaltenden und teuren Streitigkeiten. Was passiert, wenn bereits der Verkäufer die Immobilie mit einem illegalen Dachausbau ohne Genehmigung erworben hat?
Musste dieser Mangel bekannt sein?
Die Offenbarungspflicht umfasste also nicht nur Baumängel oder Bauschäden, die nicht offensichtlich zu sehen waren, sondern auch Nachteile im rechtlichen Bereich (Wohnfläche) und im tatsächlichen Bereich.So gibt es bisher durchaus schon eine Pflicht, stets lärmende Nachbarn und deren Auswirkung auf die eigene Terrassennutzung mitzuteilen. Diese Fragen waren umso wichtiger, je mehr diese Fakten die Kaufintention des Erwerbers berührten.
Bitte beachten Sie, dass dies keine Rechtsberatung ist. Bei rechtlichen Fragen sollten Sie immer einen Anwalt konsultieren.
Möchte der Käufer die Immobilie ohnehin abreißen und durch einen Neubau ersetzen, ist das nicht gedämmte Dach von geringerer Relevanz – ein zeitweilig feuchter Keller kann es aber möglicherweise sein.
Infonebel beim Verkauf der Wohnung
Für größere Transparenz ist Information zum Käufer beim Verkauf einer Eigentumswohnung notwendig: Abrechnungen, Protokolle, Sonderumlagen, Rückstände anderer Eigentümer oder bereits anhängige Klagen und nahezu beschlossene Bauarbeiten oder Sonderumlagen.
Die Möglichkeiten sich einer Haftung auszusetzen sind gerade für den Verkäufer einer Wohnung vergleichsweise groß.
Das ist doch verständlich. Im Laufe der Zeit hat man sich an die Verhältnisse in der Eigentümergemeinschaft gewöhnt. Viele Dinge, wie Zahlungsverzug oder der Ausgang von gerichtshändigen Klagen werden meist nur kurz auf der Eigentümerversammlung zum Thema.
Da ist es kein Wunder, dass dieses neue und wegweisende Urteil des Bundesgerichtshofs gerade zu einem Verkauf von Teileigentum gefällt wurde.
Immobilie verkaufen: Das sind die neuen Pflichten
Lassen Sie mich ein wenig ausruhen, damit die zukünftigen Pflichten glasklar verständlich bleiben. Die verurteilte Verkäuferin hatte den Käufer Unterlagen zur Immobilie zur Verfügung gestellt.
Darin enthalten war ein Beschluss der Eigentümer eine frühere Eigentümerin auf eine erhebliche Geldsumme zu verklagen. Der Grund: diese habe ihre finanzielle Verpflichtung zur Zahlung einer Sonderumlage aus einem Beschluss von vor 13 Jahren bisher nicht erfüllt. Mit dem Geld sollten notwendige Sanierungsarbeiten durchgeführt werden. Wegen der nicht bezahlten Sonderumlage sind diese offenbar unterblieben.
Wegen der nicht bezahlten Sonderumlage ist es möglich, dass die aktuellen Eigentümer, entsprechend dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft, zahlen müssen. Die Richter hätten jetzt folgendes Urteil fällen können:
- 1.) Selbst schuld: die Fakten aus dem Protokoll hätten dem Käufer bekannt sein können, und er hätte nachfragen können.
- 2.) Mitschuld: zwar hat die Verkäuferin nicht ausdrücklich auf diesen Punkt hingewiesen. Bei einer sorgfältigen Überprüfung hätte ein normaler Käufer allerdings danach gefragt.
- 3.) Nein! Die Offenbarungspflicht geht viel weiter!
Die Richter am Bundesgerichtshof haben sich für eine sehr weitreichende Möglichkeit 3 entschieden. In der Begründung zum Urteil heißt es:
Der Verkäufer könne sich nur auf eine Offenbarung wesentlicher Tatsachen berufen, „wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme (…) Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.
Immobilie verkaufen: Was sind die Konsequenzen?
Wer eine Immobilie verkaufen will, für den ändert sich das Risiko drastisch- In der Praxis heißt dies, dass der Verkäufer jeweils eindeutig beweisen sollte, worüber er den Käufer im Detail aufgeklärt hat.
Und zwar monierte der Bundesgerichtshof hier einen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang, der nicht allen Immobilienverkäufern selbst auf den ersten Blick klar sein dürfte: Muss man als Eigentümer darüber informiert sein, dass vor vielen Jahren von der Eigentümerversammlung beschlossene Sachverhalte in der Zukunft wieder eine solche Bedeutung bekommen können?
>
Das Tückische an dem Urteil ist, dass es gleich zwei am Immobilienmarkt übliche Verhaltensweisen nunmehr unter Haftung stellt. Die erste Annahme ist, dass ein Käufer die Unterlagen sorgfältig liest und nachfragt, sollte etwas unklar geblieben sein.
Davon kann man als Immobilienverkäufer auch nicht mehr ausgehen. Die zweite wesentliche Änderung betrifft die üblichen Notarverträge. Zweck des Notarvertrages ist es, Rechtssicherheit für beide Parteien herzustellen – dazu dienen diverse Erklärungen des Verkäufers in der Urkunde. Diese seit vielen Jahren bewährten Erklärungen reichen so nicht mehr aus.
Was sollten Sie jetzt beim Immobilienverkauf tun?
- Aktualisieren Sie alle relevanten Unterlagen lückenlos
- Beschaffen und prüfen Sie aktuelle Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis, den Altlastenverzeichnissen etc. Gibt es Pläne der Gemeinde, die für den Standort mit Kosten verbunden sein können?
- Klären Sie die Abrechnung von Anliegerbeiträgen für die Infrastruktur
- Prüfen Sie das Grundbuch auf Richtigkeit der Eintragungen.
Sorgen Sie für Zeugen und Nachweise, dass Sie sehr weitreichend über alle Sachverhalte aufgeklärt haben.
Übrigens: Die Haftung des Immobilienverkäufers besteht auch dann, wenn Hausverkäufer einen Makler engagieren. Jetzt heißt es bei der Auswahl des Maklers doppelt aufzupassen und auf Kompetenz zu setzen.
Unser Sicherheitscheck schafft Klarheit beim Immobilienverkauf
Für unsere Kunden führen wir ein Sicherheitscheck durch, in dem wir die Unterlagen auf Herz und Nieren prüfen und mögliche Schwachstellen mit unserem Kunden besprechen. Bei der Vorbereitung des Notarvertrages Ach van wir peinlich genau darauf, dass möglicherweise strittige Punkte glasklar geregelt werden. Im Fall der Fälle können wir als Zeuge dienen, falls es zu Streitigkeiten kommt.
So wie dieses Urteil des Bundesgerichtshofs vorliegt, reicht beim Immobilienverkauf die Übersendung von Unterlagen und selbst der Einblick in die Bauakte zukünftig nicht mehr aus.
Das sollten Sie tun, wenn Sie eine Wohnung verkaufen!
- Sorgen Sie für eine vollständige Dokumentation der Grundbuchangaben mit der Teilungserklärung und allen späteren Änderungen.
- Legen Sie besonderes Augenmerk auf die wirtschaftlichen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft! Zahlen alle Eigentümer? Gibt es Rechtsstreitigkeiten, oder sind diese absehbar? Welche Beschlüsse zur Modernisierung und Sanierung sind absehbar oder im Gespräch?
- Ist die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft, die die Hausverwaltung führt, vollständig?
Auch für die Verkäufer von Eigentumswohnungen gilt: Für unsere Kunden ändert sich nichts. Wir haben schon immer sehr sorgfältig auf solche Fallen beim Immobilienverkauf geachtet.
Quellen:
- Urteil des Bundesgerichtshofes im Wortlaut
- dejure.org: Quellen für Vorinstanzen, Kommentierung etc.
- Legal Tribune online: „BGH verschärft Aufklärungspflichten des Verkäufers“
Definitionen verwendeter Begriffe
- Bundesgerichtshof (BGH): Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das oberste Gericht der Bundesrepublik Deutschland im Bereich der Zivil- und Strafrechtspflege.
- Urteilsspruch: Der Urteilsspruch ist der eigentliche Entscheidung enthaltende Teil eines Urteils.
- Offenbarungspflicht: Die Offenbarungspflicht ist eine umgangssprachliche Bezeichnung für die sogenannte Aufklärungspflicht. Im Immobilienrecht handelt es sich hierbei um die gesetzliche Verpflichtung eines Verkäufers, den Interessenten vor dem Kauf auf wichtige Mängel am zu veräußernden Objekt hinzuweisen.
- Mängel: Mängel sind Fehler an einer Sache. Eine Sache gilt dann als mangelhaft, wenn die falsche Ware geliefert wird (Mängel in der Art), wenn die Ware verdorben ist (Mängel in der Beschaffenheit), wenn sie nicht die versprochenen Eigenschaft besitzt (Mängel in der Qualität) oder nicht dem vereinbarten Umfang entspricht (Mängel in der Quantität).
- Sach- oder Rechtsmängel: Unter einem Mangel versteht man im Schuldrecht die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Beschaffenheit, was sich in einem Sach- oder Rechtsmangel äußern kann.
- Notarvertrag: Ein notarieller Vertrag ist ein Vertrag, der von einem Notar notariell beurkundet wird. Der Notarvertrag ist die strengste Form des Vertrags und stellt daher eine rechtssichere Urkunde darf.
Thomas Siedler ist Immobilienmakler in Düsseldorf und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
Der Autor Thomas Siedler hat im Rahmen der Laufbahn in der Finanzverwaltung Steuerrecht an der Fachhochschule für Finanzen in Nordkirchen studiert. Das Studium schloss er als Dipl.–Finanzwirt ab. Weitere Stationen absolvierte er als Führungskraft einer Steuerberatungsgesellschaft und einer Anwaltskanzlei. Hierbei sammelte er Erfahrungen in der Immobilienbranche. Seit fast 20 Jahren widmet er sich dem Immobilienverkauf. Zu dem Schwerpunkten Wohnimmobilien erwarb er besondere Kenntnisse bei Zwangsversteigerungen und Insolvenzverkäufen von Immobilien. 2021/2022 folgte eine Ausbildung als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Neueste Kommentare