Ein Kaufvertrag für Haus und Wohnung kann nur bei einem Notar abgeschlossen werden. Neben der Frage, wer den Kaufvertrag für die Immobilie bezahlt ist natürlich der Inhalt entscheidend.
Einen Notarvertrag beim Immobilienkauf zu erklären – und zwar ohne Juristendeutsch – geht das? Natürlich geht das! Denn der Immobilienkäufer und der Immobilienverkäufer sollten genau verstehen, was sie im Amtszimmer des Notars unterschreiben.
Bereits im Studium habe ich – im wunderschönen Wasserschloss Nordkirchen im Münsterland – nicht nur die Steuergesetze gepaukt. Gerade das Vertragsrecht & Co. bilden einen Schwerpunkt der theoretischen und praktischen Ausbildung als Diplom-Finanzwirt.
Später, in der Wirtschafts– und Steuerberatung, durfte ich dieses Wissen in Können umwandeln und einige Jahre Erfahrung sammeln.
Das sind die wichtigen Fragen beim Kaufvertrag für Haus und Wohnung
Wir sorgen dafür, dass Sie den Kaufvertrag unterschreiben, der den Vereinbarungen zu 100% entspricht. Das schafft Sicherheit und schützt vor teurem Streit.
Wir klären:
- Wer für den Vertragsentwurf verantwortlich ist,
- was eigentlich geregelt wird,
- ob nach dem Vertragsabschluss noch etwas passieren kann.
Ganz wichtig ist ebenso, wann der Kaufpreis für die Immobilie überwiesen wird und. Es wird stets im Kaufvertrag für die Immobilie bestimmt, dass der neue Eigentümer den Schlüssel erst nach der Bezahlung erhält.
Den Kaufvertrag beim Hauskauf professionell vorbereiten
Heute als Immobilienmakler handele ich die Vereinbarungen zwischen Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer aus. Eine Vertragsverhandlung hat mehrere Aspekte. Neben dem Kaufpreis werden vor allem Fragen der gegenseitigen Zusicherungen und die Haftung des Verkäufers geregelt. Ganz wichtig: was nicht im Notarvertrag steht, ist entweder ungültig später extrem schwer zu beweisen.
Deshalb bin ich auch dafür zuständig, dass das Ergebnis im Kaufvertrag für das Haus oder die Wohnung richtig, vollständig und korrekt beurkundet wird.
Im Juristendeutsch nennt man die Menschen, die eine Immobilie verkaufen und eine Immobilie kaufen übrigens „Parteien“. Das war leicht! Ich denke aber, wir kommen weitgehend ohne diese Fremdsprache aus.Eine professionelle Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages ist nicht banal.
Zum Beispiel möchte die Bank dem Entwurf des Kaufvertrages für die Immobilie prüfen. Er ist Grundlage einer Kreditentscheidung. Weichen die Parteien im Notartermin vom ursprünglich vereinbarten Text ab, so kann die Bank die Auszahlung des Kredits verweigern.
Wer bestellt den Kaufvertrag beim Notar?
Grundsätzlich sucht der Käufer den Notar aus, den Kaufvertrag für Haus und Wohnung beurkundet. Deshalb beauftragen Er oder Sie den Notar auch mit dem ersten Entwurf des Kaufvertrages. Die notwendigen Daten erhält das Notariat natürlich von unserem Büro. Wenn Sie nicht wissen, wen Sie beauftragen möchten, so können wir Ihnen aus langer Erfahrung empfehlenswerte Notariate nennen.
Der fertige Entwurf wird nach 2-3 Tagen den Parteien zugesandt. Entweder per Post oder aber per E-Mail. Das zu überwachen, ist Aufgabe des Immobilienmaklers.
Zum Beispiel muss der Immobilienexperte von Anfang an auf bestimmte gesetzliche Fristen achten.
Verkauft eine Privatperson an einen gewerblichen Immobilienerwerber, so hat der Verkäufer 14 Tage Zeit, den Vertrag zu prüfen. Erst dann darf dieser unterschrieben werden.
Dieser Entwurf kann dann bis zur Unterschrift beim Notar geändert werden.
Sind alle Fragen geklärt, kann ein Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages für Haus oder Wohnung vereinbart werden.
Bis dahin sollten aber alle Fragen geklärt sein – Diskussionen sollte es beim Beurkundungstermin nicht mehr geben.
Wer bezahlt eigentlich den Kaufvertrag für Haus und Wohnung?
Im Grunde teilen sich Immobilienverkäufer und –Käufer die Kosten für den Kaufvertrag des Hauses oder der Wohnung. In der Praxis hat es sich eingebürgert, dass der Immobilien Käufer den Kaufvertrag für das Haus oder die Wohnung bezahlt.
Bereits die Bestellung des Kaufvertrages für Haus oder Wohnung muss bezahlt werden – selbst dann, wenn der Immobilienverkauf später platzt.
Es hat sich allerdings eingebürgert, dass der Käufer die Kosten für den Entwurf des Kaufvertrages und die Beurkundung übernimmt. Der Käufer dann in die Haftung genommen, wenn der Verkäufer nicht bezahlen kann.
Was wird im Kaufvertrag für Haus und Wohnung geregelt?
Wäre das ganze Juristendeutsch nicht, wäre ein Kaufvertrag über eine Immobilie im Grunde sogar verständlich.
Aber was beschwere ich mich. Als Steuerrechter haben wir die Perversion in der deutschen Sprache offenbar zuerst erfunden.
A möchte sein Haus verkaufen. B möchte es kaufen und zwar zum Preis von 100.000 €. Der Notar, der Name geht aus den Begriff Schreiber zurück, setzt folgenden Vertrag auf: A zieht am 1. Januar aus der Immobilie aus. Wenn A den Schlüssel an B übergibt, dann übergibt dieser den Kaufpreis von 100.000 €.
Im Prinzip entspricht dies dem Kauf eines Brötchens. Die Verkäuferin gibt Ihnen das Gebäck und Sie bezahlen.
Und wenn sich etwas verändert hat?
Jetzt muss noch folgendes geregelt werden. B hat die Immobilie zuletzt im Sommer besichtigt. Was passiert, wenn sich der Zustand bis zum Auszug des Verkäufers A deutlich verändert?
P.S.: Auch deshalb ist ein Makler ebenfalls hilfreich,, denn er kann als neutraler Zeuge vom vereinbarten Zustand berichten.
Ausgeklügelte Lösung eines wichtigen Problem
Zusätzlich ergibt sich noch folgendes Problem. Der Käufer B muss sich den Kaufpreis von der Bank leihen. Die möchte eine Sicherheit haben. B hat aber keine Sicherheit in entsprechender Höhe.
Also Regeln immobilieneigentümer A und der Käufer B, dass sich die Bank in das Grundbuch des A eintragen lassen darf.
Damit kann der Käufer eine Sicherheit für die Finanzierung stellen.
Das nennt man im Juristen- und Bankendeutsch Belastungsvollmacht.
Was ist eigentlich Lastenfreiheit?
Zusätzlich möchten Verkäufer A und Käufer B noch in den Vertrag aufnehmen, dass A am Tag der Übergabe alle Lasten aus dem Grundbuch gelöscht hat.
Als Last ist im Grundbuch beispielsweise das Darlehen eingetragen, welches A damals zum Kauf der Immobilie aufgenommen hat.
In der Praxis schreibt der Notar die Bank an. Diese teilt mit, wie hoch der Rest des Kredites ist. Wird dieser beglichen, kann der Notar die Grundschuld oder Hypothek aus dem Grundbuch löschen.
Zur Lastenfreiheit gehören noch einige Posten wie Grundsteuern oder – wenn man eine Wohnung verkauft – Fragen des Hausgeldes.
Mit dem Kaufpreis und den Rest-Darlehen verglichen, sind dies in der Regel kleinere Beträge.
Dennoch wird alles im Notarvertrag geregelt.
Damit zahlt Käufer B nur seinen Kaufpreis und hat – natürlich bis auf Ausnahmen – mit Verbindlichkeiten, die auf der Immobilie lasten nichts zu tun.
Jetzt werden die Experten an dieser Stelle laut aufschreien. Und was ist mit … ?
Ja,
- Hausgelder bei Eigentumswohnungen, Abrechnungsspitzen im folgenden Jahr,
- eine eventuelle Mietkaution und
- insbesondere eventuelle Kommunalabgaben für Straßen und Kanäle
werden gegebenenfalls berücksichtigt.
Die Vollstreckungsklauseln und Vollzugsfolgen spare ich ebenfalls aus.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Der Notar schreibt noch mehr in seinen Vertrag. Zum Beispiel Regeln zum juristischen Begriff „ Auflassungsvormerkung „. Den vergessen Sie ganz schnell wieder.
Damit sorgt der Notar dafür, dass die Immobilie beispielsweise nicht zweimal verkauft werden kann. Oder dafür, dass der Verkäufer keine weiteren Kredite und Darlehen aufnehmen kann. Das Grundbuch ist damit quasi „gesperrt“.
Was der Notar noch unternimmt und was Sie nicht merken (müssen)
Insgesamt sorgt der Notar dafür, dass Verkäufer und Käufer ein sicheres Geschäft abschließen. Der Verkäufer bleibt Eigentümer der Immobilie, bis der Kaufpreis auf seinem Konto eingegangen ist.
Der Käufer kann sicher sein, dass er das Eigentum an der Immobilie erhält, wenn er den Kaufpreis bezahlt.
Das war genau das, was Verkäufer A und Käufer B beim Immobilienkauf vereinbaren wollten.
Was der Notar noch erledigt; Nach der Unterschrift sorgt er im Hintergrund mit vielen Schreiben, Anträgen und Dokumenten dafür, dass alles möglichst reibungslos und schnell abläuft.
Hohe Kosten – nur für das Vorlesen?
Also wird er nicht nur für das Vorlesen bezahlt. Wofür er allerdings nicht sorgt ist, dass Sie keinen Unsinn vereinbaren!
Er prüft nicht, ob der Verkäufer zu wenig für die Immobilie bekommen hat. Er prüft nicht, ob der Käufer von der Bank einen guten Zinssatz erhalten hat.
Das professionelle Zusammenspiel von Makler und Notar ist Ihre Garantie, dass Sie alles erreichen, was Sie erreichen wollen.
Auch wenn sich Gerichte oft mit teuren Streitigkeiten um Immobilienkäufe beschäftigen: Meine Käufer und Verkäufer waren davon nicht betroffen. Weil sich Klarheit und Transparenz auch in den Notarverträgen widerspiegeln.
Kann nach dem Vertragsabschluss noch etwas passieren?
Ja, theoretisch jede Menge. Allerdings ist das selten. Deshalb möchte ich die Möglichkeiten erst gar nicht aufzählen.
Nach menschlichem Ermessen steht einem reibungslosen Ablauf nichts im Wege. Wenn es tatsächlich knackt und knirscht, werden Sie begeistert feststellen, dass Ihr Kaufvertrag genau für diesen Fall eine Regelung bereit hält.
Waan muss ich zahlen? Wann kommt das Geld auf mein Konto?
Das kommt darauf an, wie schnell alle Zahnräder ineinander greifen.Es sind beteiligt:
- Die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts mit Steuerbescheid und Mitteilung der Zahlung an den Notar,
- das Grundbuchamt mit diversen Vorgängen. Zum Beispiel die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eintragung der Grundschuld für den Käufer, die Löschung der Grundschuld für den Verkäufer, die Löschung der Auflassungsvormerkung, die Eintragung des neuen Eigentümers, …,
- die bisherige Bank mit der Löschungsbewilligung und der Abrechnung der Kredite und Darlehen,
- eventuell die Verwaltung der Eigentumswohnung,
- die Stadt oder Gemeinde wegen eines eventuellen Vorkaufsrechtes, … .
Letztendlich hat der Notar ein gutes Gespür dafür, wie lange es dauert, bis der Kaufpreis zu zahlen ist.
Ein guter Vertrag ist übrigens der, derspäter für Jahre ungelesen im eigenen Immobilienordner wo sich hin altert.
Hier informiert die Notarkammer zu dem Kaufvertrag einer Immobilie
Thomas Siedler ist Immobilienmakler in Düsseldorf und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung